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Nota de aluguel de imóvel: a base, as datas e as regras.

Conteúdo para quem cuida de aluguel de imóveis: locador, imobiliária ou escritório contábil. A base de IBS e CBS com IPTU, condomínio e redutor, quem emite desde quando e exemplos calculados. O Notamensal não oferece serviço para imóveis. Aqui ficam a calculadora e os guias, de graça.

Hoje, na sua planilha Contrato 118 · Apto 302 · Residencial · Aluguel R$ 3.000,00 · vence dia 5
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Só conteúdo. Nada aqui é oferta nem parecer.

Cálculo da base, 2026

99.01.01

Código de hoje. 99.03.01 previsto, sem data de produção Fundamento P-04 , pendente

Aluguel
R$ 3.000,00
Redutor social
- R$ 600,00 Fundamento R-CAL-03 , regra clara
PIS e Cofins
- R$ 109,50 Fundamento R-CAL-05 , regra clara
Base
R$ 2.290,50
CBS 0,27% · IBS 0,03%
R$ 6,18 + R$ 0,69 Fundamento R-ALQ-04 , regra clara
Obrigatória desde
01/12/2026, PJ fora do Simples Fundamento R-OBR-01 , regra clara . 01/01/2027, PF contribuinte Fundamento R-PF-03 , regra clara

Exemplo ilustrativo: imóvel residencial, PJ fora do Simples. No 99.01.01 a nota leva o valor cheio e a memória da base no xInfComp Fundamento A-12 , ponto ambíguo .

Desde quando a nota é obrigatória

  1. PJ fora do Simples 01/12/2026 Regra clara Fundamento R-OBR-04 , regra clara Fundamento R-OBR-01 , regra clara Fundamento R-FG-01 , regra clara
  2. Simples ou MEI com imóvel próprio Incompatível Regime incompatível (LC 123, art. 17, XV). Revise o regime. Revise o regime Fundamento R-OBR-02 , regra clara Fundamento A-04 , ponto ambíguo Fundamento R-SN-01 , regra clara
  3. Simples com imóvel de terceiros 01/01/2027 Sublocação. Fora da vedação do imóvel próprio. Leitura com ponto ambíguo Fundamento R-OBR-02 , regra clara Fundamento A-04 , ponto ambíguo Fundamento R-SN-01 , regra clara
  4. Pessoa física 01/01/2027 Receita de locação acima de R$ 240.000,00 e mais de 3 imóveis no ano anterior. Leitura com ponto ambíguo Fundamento R-PF-01 , regra clara Fundamento R-PF-02 , regra clara Fundamento A-03 , ponto ambíguo

No imóvel o fato gerador é o pagamento Fundamento R-FG-01 , regra clara . Aluguel de novembro pago em 01/12/2026 já entra na obrigação. Em 2026, a pessoa física não tem obrigação de emitir Fundamento R-PF-03 , regra clara . A locação de imóvel próprio impede a opção pelo Simples. Revise o regime Fundamento R-SN-01 , regra clara .

Locador PJ, Simples ou pessoa física? Nota de aluguel em 2027: quem emite e desde quando

O que entra e o que sai da base

Cada linha é uma regra que o escritório aplica hoje à mão. A calculadora aplica todas e mostra a memória de cálculo.

Item Na base Condição e fundamento
Aluguel Entra A base é o valor da locação. Fundamento R-CAL-01 , regra clara
Multa e juros de mora Entram Fazem parte do valor da operação. Fundamento R-CAL-09 , regra clara
IPTU e condomínio pagos pelo inquilino Saem Só com prova do pagamento. Fundamento R-CAL-02 , regra clara
Redutor social Sai R$ 600,00 por mês por imóvel residencial, até o valor da base. Valor nominal: a atualização pelo IPCA não foi divulgada. Fundamento R-CAL-03 , regra clara Fundamento P-03 , pendente
Desconto de pontualidade Não sai É desconto condicional. Fundamento R-CAL-10 , regra clara
Desconto incondicional na nota Sai Se constar do documento fiscal. Fundamento R-CAL-10 , regra clara
PIS e Cofins do locador Saem em 2026 De 2027 em diante não existem mais. Fundamento R-CAL-05 , regra clara
Alíquota Reduzida em 70% Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel. Fundamento R-ALQ-04 , regra clara

A base passo a passo, com exemplos: Base de IBS e CBS no aluguel: IPTU, condomínio, redutor social e redução de 70%

2026 calculado. 2027 só até onde a lei já fixou.

Mesmo motor da calculadora. Onde falta alíquota oficial, a placa fica em branco.

2026

Aluguel
R$ 3.000,00
Base
R$ 2.290,50
IBS + CBS
R$ 6,87 Fundamento R-ALQ-01 , regra clara

Em 2026, para quem cumpre as obrigações acessórias, o IBS e a CBS não são recolhidos. Ainda não está definido se a DeRE entra nessa lista Fundamento P-12 , pendente .

2027

Cobrado
R$ 3.800,00, com IPTU R$ 200,00 e condomínio R$ 600,00, pagos pelo inquilino, com prova
Base
R$ 2.400,00 Fundamento R-CAL-02 , regra clara
IBS 0,03%
R$ 0,72 Fundamento R-ALQ-02 , regra clara
CBS
A publicar Fundamento P-01 , pendente

Sem a prova, a base seria R$ 3.200,00. A partir de 2027 o IBS e a CBS somam ao total da nota Fundamento R-NFSE-05 , regra clara .

Contrato antigo

Contrato por prazo determinado firmado até 16/01/2025, com data provada. No não residencial, também registrado até 31/12/2025 ou disponibilizado à RFB e ao CGIBS. No residencial, a opção vale até o termo original ou 31/12/2028, o que vier primeiro. Pode optar por 3,65% da receita bruta, sem redutor Fundamento R-TRA-01 , regra clara Fundamento R-TRA-02 , regra clara Fundamento R-TRA-03 , regra clara .

A opção é feita na primeira nota com essa tributação e não volta atrás.

Sem nota

Multa estimada
R$ 540,00 Fundamento R-MUL-01 , regra clara

Estimativa para PJ do regime regular, aluguel de R$ 3.000,00 pago a partir de 01/12/2026 sem nota, sem reincidência. É 100% do tributo de referência (art. 341-G, XI), sem a redução de 70%. Em 2026, se houver intimação, há 60 dias para sanar e a penalidade se extingue Fundamento R-MUL-02 , regra clara . Se paga, a multa pode ter redução (art. 341-H).

O que a regra ainda não decidiu

Quando a lei ou o governo ainda não definiu, dizemos isso. Não preenchemos com palpite.

  • Data de produção do 99.03.01

    A publicar

    Sem o código definitivo, IPTU, condomínio e redutor não têm campo próprio na nota de hoje. Fundamento P-04 , pendente

  • Como abater no 99.01.01

    Leitura adotada

    O FAQ manda vServ cheio e detalhe em xInfComp em 2026. Para 2027 a decisão é do contador. Fundamento A-12 , ponto ambíguo

  • CIB do imóvel

    A publicar

    O leiaute definitivo exige o CIB. Muitos municípios ainda não emitem. Fundamento P-05 , pendente

  • CBS de 2027

    A publicar

    O Senado ainda não fixou a alíquota de referência. Sem ela, não há total. Fundamento P-01 , pendente

  • DeRE

    A publicar

    O ato criou a Declaração de Regimes Específicos. Não diz se ela vale para a locação de imóveis. Fundamento P-12 , pendente

  • Simples com imóvel de terceiros

    Leitura adotada

    A vedação fala em imóvel próprio. A sublocação fica fora dela, e a regra não trata o caso em detalhe. Fundamento A-21 , ponto ambíguo

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