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Nota de aluguel em 2027: quem emite e desde quando

PJ do regime regular, empresa do Simples e pessoa física: quem passa a emitir NFS-e de locação de imóvel, a partir de que data e com quais condições.

Três perfis de locador, três respostas. A PJ do regime regular já emite em dezembro de 2026. A empresa do Simples não deveria estar alugando imóvel próprio. A pessoa física só emite se passar de dois limites, e só a partir de 2027.

Os resultados de cada caso vêm do motor de regras deste site, o mesmo da calculadora. Estado em 19/10/2026. Não é parecer jurídico nem contábil.

Resumo

Locador É contribuinte? Emite desde Fonte principal
PJ do lucro real ou presumido, inclusive holding Sempre Pagamentos a partir de 01/12/2026 LC 214, art. 251; Ato Conjunto 4/2026, art. 1º, III, “g”
Empresa do Simples ou MEI com imóvel próprio A locação de imóvel próprio impede a opção pelo Simples Revisar o regime LC 123, art. 17, XV
Empresa do Simples com imóvel de terceiros (sublocação) Fora da vedação do imóvel próprio. Leitura conservadora: emite como Simples 01/01/2027 LC 123, art. 17, XV; Ato Conjunto 4/2026, art. 1º, § 1º
PF acima de R$ 240.000,00 e com mais de 3 imóveis no ano anterior Sim 01/01/2027, com CNPJ LC 214, art. 251, § 1º; Decreto 13.075/2026
PF abaixo de qualquer um dos dois limites Não Emissão opcional FAQ NFS-e v1.1, item 16.7

PJ do regime regular

“As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico” (LC 214/2025, art. 251, caput). Fica no regime regular quem não optou pelo Simples nem pelo MEI (art. 41, § 1º).

Não há teste de receita nem de número de imóveis. Uma holding com um imóvel é contribuinte.

A data que manda é a do pagamento. Na locação de imóvel, o fato gerador ocorre “no momento do pagamento” (art. 254, III), e o tributo é devido “em cada pagamento” (art. 254, § 2º). A obrigação vale para fatos geradores a partir de 01/12/2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, III, “g”, e caput).

Pagamento do aluguel Obrigada? (motor)
30/11/2026 Não, por esta regra
01/12/2026 Sim

O aluguel de novembro pago em 1º de dezembro já pede a nota.

Em 2026, o recolhimento de IBS e CBS é dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348, § 1º). A nota é o que conta.

Empresa do Simples e MEI

A LC 123/2006, art. 17, XV, na redação da LC 214: não pode recolher pelo Simples a empresa “que realize atividade de locação de imóveis próprios”. A antiga exceção ligada ao ISS saiu.

O motor, nesse caso, para e marca bloqueio de regime. Na dúvida, considera a empresa obrigada desde 01/12/2026, como PJ do regime regular. O caminho é revisar o enquadramento com o contador.

Locação de bens móveis no Simples é outra história: é permitida, vai pelo Anexo III e a nota começa em 01/01/2027. Ver o guia de bens móveis.

Pessoa física

Os dois limites, cumulativos

A PF é contribuinte se, no ano anterior, “a receita total com essas operações exceda R$ 240.000” e as locações “tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos” (LC 214, art. 251, § 1º, I, “a” e “b”). O Regulamento repete a regra (Decreto 12.955/2026, art. 382, I).

Ano anterior Contribuinte em 2027? (motor) Motivo
R$ 250.000,00 e 4 imóveis Sim, emite desde 01/01/2027, com CNPJ Passa nos dois
R$ 300.000,00 e 3 imóveis Não 3 imóveis não é “mais de 3”
R$ 240.000,00 exatos e 5 imóveis Não “Exceda” é maior que

O que conta como imóvel distinto

“Cada unidade imobiliária autônoma, edificada ou não, que permita a ocupação ou utilização privativa, com localização cartográfica própria […] ainda que não registrada em cartório” (Decreto 12.955, art. 383). Conta o número de imóveis, não o de contratos (art. 382, § 5º).

A fração ideal em copropriedade conta como imóvel distinto, com o valor proporcional à fração (art. 382, § 9º). O tributo incide só sobre a parte do coproprietário contribuinte (LC 214, art. 263, § 3º).

O gatilho no próprio ano

A PF também vira contribuinte no ano corrente se a receita de locação passar de 120% do limite, ou seja, R$ 288.000,00 nominais (LC 214, art. 251, § 2º, II). O Decreto acrescenta a exigência de mais de 3 imóveis (art. 382, § 1º, III).

Três pontos não estão fechados:

  • A LC fala só em valor. O Decreto exige também os imóveis. O motor segue o Decreto.
  • A lei não diz se tributa só o excedente. O motor tributa o pagamento que cruza o limite e os seguintes.
  • A lei não diz se a receita é de caixa ou de competência. O motor usa caixa, coerente com o fato gerador no pagamento.

Desde quando e com o quê

A PF contribuinte só é obrigada a emitir documento fiscal a partir de 01/01/2027 (Decreto 12.955, art. 115, § 3º, I, incluído pelo Decreto 13.075/2026). A inscrição no CNPJ, para fins de IBS e CBS, também começa em 01/01/2027 (art. 105, § 4º-A, I).

Caso do motor: PF com R$ 300.000,00 e 5 imóveis em 2025 é contribuinte em 2026. Um aluguel pago em 05/12/2026 ainda não pede nota. Em janeiro de 2027, pede.

Certificado. A DPS é assinada com o certificado ICP-Brasil do próprio emitente. Sem certificado, só PF e MEI emitem, e só de forma manual pelo Emissor Web ou app. Emissão em lote via API exige certificado. Não há procuração eletrônica funcional: o PAA está em desenvolvimento (FAQ 17.7).

Abaixo dos limites

A PF não contribuinte pode emitir. O FAQ 16.7 diz que a emissão continua disponível para qualquer CPF, “mas não é uma obrigação legal decorrente do enquadramento como contribuinte do regime regular”. A classificação é de não incidência (cClassTrib 410028).

Valores corrigidos pelo IPCA

O limite de R$ 240.000,00 é atualizado pelo IPCA desde janeiro de 2025, com divulgação em ato conjunto (Decreto 12.955, art. 382, § 4º). Esse ato não foi localizado em 19/10/2026. O motor usa o valor nominal e avisa. Também não está definido qual mês de correção vale para o teste do ano anterior.

Outro ponto aberto: se IPTU e condomínio repassados entram na “receita total” do limite. O motor calcula com e sem os repasses e alerta quando só a conta maior passa do limite.

Temporada até 90 dias

Imóvel residencial alugado por até 90 dias ininterruptos segue as regras de hotelaria, não as de locação (LC 214, art. 253), com alíquotas reduzidas em 40% (art. 281). Essas receitas entram nos limites da PF (art. 253, § 2º).

Não está definido o código de tributação dessa operação na NFS-e nem a convivência com o ISS de hospedagem. O motor classifica e calcula, mas não emite.

O documento

Item Hoje Planejado
Onde Só Sefin Nacional (FAQ 16.3) Idem
Código 99.01.01 (FAQ 16.1) 99.03.01
ISSQN “4, Não Incidência” (FAQ 16.5) Idem
NBS 1.1002.10.00 residencial, 1.1002.20.00 não residencial (FAQ 16.6) Idem
cIndOp 020101, localidade do imóvel Idem
Classificação CST 200, cClassTrib 200027 (redução de 70%) Idem. Aceitação no 99.01.01 ainda a validar

Com o cIndOp 020101, o leiaute pede o grupo do imóvel e o código CIB. É a origem do erro E0932. Ver o guia do E0932.

Se não emitir

Multa de 100% do tributo de referência (LC 214, art. 341-G, XI). O tributo de referência ignora a redução de 70% (art. 341-G, § 5º). Em 2026, ele é 6% de CBS e 12% de IBS sobre o valor: um aluguel de R$ 5.000,00 sem nota gera R$ 900,00 de multa, pelo motor.

Em 2026, se intimado, o locador tem 60 dias para sanar, e o atendimento extingue a penalidade (art. 348, §§ 3º e 4º). De 2027 em diante a multa usa a CBS de referência, ainda não publicada.

Fundamentos

Próximo passo

Calcule um contrato. A calculadora mostra a base, o IBS e a CBS, com a memória de cálculo e a fonte de cada regra. Os outros guias de aluguel estão em Guias. O Notamensal não oferece serviço para imóveis: este conteúdo é gratuito e não é parecer.