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Fatura de locação ainda vale em 2027?

Para a locadora de máquinas e equipamentos que aluga para empresas: o que muda com a NFS-e de locação, desde quando, por que o cliente vai pedir a nota e onde a regra ainda está em aberto.

Resposta curta: a fatura pode continuar como documento de cobrança. Ela deixa de bastar sozinha. Para fatos geradores a partir de 01/12/2026, a PJ do regime regular que aluga bens móveis emite NFS-e de locação na Sefin Nacional. O optante do Simples entra em 01/01/2027.

Este guia parte das dúvidas mais lidas no Fórum Contábeis sobre o tema. Cada regra traz a fonte. Onde a regra ainda não está fechada, o texto diz isso.

Estado das regras em 20/10/2026. Não é parecer jurídico nem contábil.

Por que a locadora emitia fatura

Locação pura de bem móvel não é serviço para fins de ISS. O STF fixou isso na Súmula Vinculante 31: “É inconstitucional a incidência do imposto sobre serviços de qualquer natureza, ISS, sobre operações de locação de bens móveis”. O item 3.01 da lista da LC 116/2003, que tratava disso, foi vetado.

Sem ISS, não havia nota de serviço municipal para emitir. Sem circulação de mercadoria, não havia NF-e de venda. A saída de mercado foi a fatura de locação: um documento comercial, com contrato, período, bem e valor.

Algumas prefeituras tinham regra própria. Vale conferir o histórico do seu município.

O que mudou com a LC 214

A LC 214/2025 trata a locação como operação com bens. O art. 3º, § 3º, incluído pela LC 227/2026, diz: “Incluem-se nas operações de que trata a alínea ‘a’ do inciso I do caput deste artigo a locação, o arrendamento e a cessão temporária do bem”. O art. 4º, § 2º, II, segue a mesma linha. Logo, IBS e CBS incidem sobre o aluguel de bem móvel.

Não há regime específico nem redução própria para essa locação. A classificação padrão é tributação integral (CST 000, cClassTrib 000001).

Quem é contribuinte precisa emitir documento fiscal eletrônico. O Decreto 12.955/2026, art. 112, diz que o sujeito passivo, “ao realizar operações com bens ou serviços”, “deverá emitir documento fiscal eletrônico”. A fatura comercial não é esse documento.

Por que o cliente empresa vai pedir a nota

O cliente do regime regular só toma crédito de IBS e CBS se a operação estiver comprovada “por meio de documento fiscal eletrônico idôneo” (LC 214, art. 47, § 1º, II). A fatura comercial não é esse documento.

E o cliente que é contribuinte tem um dever próprio: “Os adquirentes e destinatários das operações com bens ou serviços que se enquadrem na qualificação de sujeito passivo são obrigados a exigir documentos fiscais daqueles que devam emiti-los” (Decreto 12.955/2026, art. 112, § 1º).

Em 2026 o IBS e a CBS não são recolhidos por quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348, § 1º). Em 2027 a CBS passa a ser cobrada. A partir daí, sem a nota da locadora, o cliente perde dinheiro de crédito todo mês. Cliente do Simples, em regra, não toma esse crédito.

Qual documento e onde

A nota de locação é a NFS-e do item 99, só pela Sefin Nacional: Emissor Web, API ou app. O FAQ NFS-e v1.1, item 16.3, diz que documentos do item 99 só podem ser autorizados pela Sefin Nacional. Sistema próprio da prefeitura é rejeitado.

O item 16.4 diz que “todo CPF ou CNPJ já está automaticamente autorizado a emitir nota de locação na plataforma nacional”. Não depende de adesão do município.

Código de hoje: 99.01.01. O código específico 99.04.01 (locação de bens móveis) está previsto, mas não está em produção. O FAQ 16.1 diz: “Os códigos específicos de locação ainda não foram implementados no ambiente de produção”. O ISSQN vai como “4, Não Incidência” (FAQ 16.5).

Desde quando, por regime

Quem aluga Obrigado a partir de Fonte
PJ do regime regular (lucro real ou presumido) Fatos geradores a partir de 01/12/2026 Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, III, “g”
Optante do Simples 01/01/2027 Ato Conjunto 4/2026, art. 1º, § 1º
MEI 01/01/2027, por leitura do motor (ponto ambíguo, ver abaixo) Ato Conjunto 4/2026, art. 1º, § 1º
PF com receita abaixo de R$ 40.500,00 no ano (nanoempreendedor) Dispensada de CNPJ e nota até 31/12/2028 LC 214, art. 26, IV; Ato Conjunto 6/2026
PF acima disso, com habitualidade Provável contribuinte a partir de 01/01/2027. Confirme com o contador LC 214, art. 21, I, “b”; Decreto 13.075/2026

Fontes: Ato Conjunto 4/2026, Ato Conjunto 6/2026, Decreto 13.075/2026.

A data que manda é a do fato gerador

Na locação de bem móvel por período, o fato gerador é o primeiro entre dois eventos: a parcela ficar exigível ou o pagamento. É o art. 10, § 3º, da LC 214, na redação da LC 227/2026.

O motor de regras deste site aplica isso assim, para uma PJ do regime regular:

Vencimento da fatura Pagamento Fato gerador Nota obrigatória?
30/11/2026 05/12/2026 30/11/2026 Não, por esta regra
10/12/2026 28/11/2026 28/11/2026 Não, por esta regra
10/12/2026 12/12/2026 10/12/2026 Sim

Na prática: a primeira fatura com vencimento em dezembro, e não paga antes, já pede a NFS-e.

O que o fórum perguntou

Tópico 411666, aluguel de máquinas de construção sem operador. Mais de 22 mil acessos, com dúvidas de dezembro de 2025 a julho de 2026. A última pergunta sem resposta foi de uma empresa do lucro presumido que emite faturas: desde quando emitir NFS-e? A resposta, pelo Ato Conjunto 4, é: fatos geradores a partir de 01/12/2026.

Tópico 415912, de 15/10/2026. Uma empresa recebeu nota de locação com o código 990101 e perguntou se pode aceitá-la. A própria empresa ainda emite fatura comercial. O 99.01.01 é o código que o FAQ manda usar enquanto o 99.04.01 não entra. A nota autorizada pela Sefin com esse código segue o procedimento previsto hoje.

Tópico 412364, locação de equipamentos por empresa do Simples. Houve sugestão de usar o código 15.03 da lista de serviços. O texto do subitem é “Locação e manutenção de cofres particulares, de terminais eletrônicos, de terminais de atendimento e de bens e equipamentos em geral”. Ele fica no item 15 da LC 116, “Serviços relacionados ao setor bancário ou financeiro, inclusive aqueles prestados por instituições financeiras”. E a Súmula Vinculante 31 do STF afasta o ISS da locação de bens móveis. Para locação pura, a regra atual aponta o item 99 na Sefin Nacional. E o Simples só é obrigado a partir de 01/01/2027.

Onde a fatura não é o caso

Locação com operador. Com operador, a operação tende a ser serviço com ISS. É um ponto ambíguo na regra. Se há mão de obra ou manutenção junto, revise com o contador antes de escolher o código.

Estrutura de uso temporário montada no local. Em regra, a cessão de estruturas de uso temporário é o subitem 3.05 da LC 116, com ISS, fora do item 99. Montagem e desmontagem pesam: a cessão pura ainda é discutida à luz da Súmula Vinculante 31. Confirme com o contador. Se for serviço com ISS, o destaque de IBS e CBS nessa NFS-e vale desde 01/10/2026 para a PJ do regime regular (Ato Conjunto 4, art. 1º, III, “d”).

Multa por falta de nota

A LC 214, art. 341-G, XI, fixa multa de 100% do tributo de referência para operação “desacobertada de documento fiscal”. Em 2026, o tributo de referência é 6% (CBS) mais 12% (IBS) do valor da operação.

Exemplo calculado pelo motor: fatura de R$ 8.000,00 em dezembro de 2026, sem nota. Multa de R$ 480,00 de CBS e R$ 960,00 de IBS: R$ 1.440,00.

Em 2026 há uma válvula. Se intimado, o contribuinte tem 60 dias para sanar, e o atendimento extingue a penalidade (art. 348, §§ 3º e 4º). De 2027 em diante, essa regra não vale.

Em 2026, para quem cumpre as obrigações acessórias, o IBS e a CBS não são recolhidos (art. 348, § 1º). A dispensa depende de cumprir todas as obrigações acessórias, não só a nota.

O que ainda está em aberto

  • Data do 99.04.01 em produção. A NT 009 v1.01 foi aprovada sem data. O cronograma “será publicado no portal da NFS-e” (FAQ 16.1).
  • NCM na nota de hoje. O grupo bensMoveis, com NCM e quantidade, só é aceito com o código 99.04.01 (Anexo VI, regra E0967). No 99.01.01, bem e NCM vão na descrição e em xInfComp (FAQ 16.9).
  • NBS. A família 1.1101 e 1.1102 (locação sem operador) ainda não é reconhecida pela calculadora oficial.
  • Simples: todos ou só quem optou pelo destaque? O Ato Conjunto 4 fala em todos os optantes. O FAQ 15.1 fala em quem optou na janela de setembro. O motor segue o Ato: todos em 01/01/2027.
  • MEI. O Ato Conjunto 4 fala em “optantes pelo Simples Nacional”. O MEI é optante, e o motor o trata como obrigado em 01/01/2027. Não há texto específico.
  • Alíquota da CBS de 2027. Ainda não fixada pelo Senado. Nenhum número de 2027 neste guia é oficial.

Checklist para novembro

  1. Confirme o regime da empresa em 01/12/2026 e em 01/01/2027.
  2. Separe a locação pura da locação com operador e da estrutura montada no local.
  3. Liste as faturas com vencimento ou pagamento a partir de 01/12/2026, e quais clientes são empresas do regime regular.
  4. Para cada bem, anote NCM, descrição e quantidade. Veja o checklist de NCM por tipo de bem.
  5. Garanta o certificado ICP-Brasil do próprio CNPJ, se a emissão for por API (FAQ 17.7).
  6. Teste uma emissão no Emissor Nacional antes de dezembro.

Fundamentos

Próximo passo

Veja se você é obrigado e desde quando. A calculadora responde por regime, com a regra e a fonte.

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